地产思想家冯仑以创新和变革超越周期

2019-08-18 22:36:03 来源: 丽水信息港

  中国的房地产业在未来的三年之内,住宅这部分会在低价位巨量成交。总体而言,交易量会增加,但价格不会有所上涨。因为去市场化的结果一定是普遍的短缺和平均的低水平。

  被称为“地产思想家”的万通集团董事局主席冯仑是一个很爱说“大”话的人。很多时候,他发表观点的范围已完全超出了一位地产商的语境。从地产到全局,从历史到时事,从工作到风月,从男人到女人——冯仑都能说出一番大道理来。

  经济危机让中国企业不得不面对一个异常困难的时期。很多企业的表现证明,它们并没有对此做好充分的准备——这其中包括冯仑的很多同行。如何面对新的考验?前不久,《浙商》赴京与冯仑作了一番对话。

  房地产业非市场化?

  《浙商》:房地产市场低靡的态势已经持续一年多了,您觉得导致这种态势的原因在哪里?

  冯仑:从房地产来说,近的 -5年,一个特征式的问题在于房地产问题住宅化,住宅问题道德化,道德问题去市场化。

  首先,房地产问题住宅化,也就是大家把住宅等同于房地产。在中国,大概有三分之二的房地产市场是住宅,三分之一是非住宅,为什么会这样呢?我们从全球经验来看,人均GDP在6000美金以前,一个国家房地产市场的核心,也就是其主流产品还是解决居住问题,但即使是这样,还是有一部分非住宅。而我们往往拿住宅来谈房地产,所以导致了房地产问题住宅化。

  第二,住宅问题道德化。住宅问题原本是一个简单的居住保障问题,每一个城市的情况不一样。据我们了解,这几年,很多人的住房问题都解决了,自有的房子(产权房)比例在6成以上,人均住房已达 0多平米。但的确有少数贫困家庭存在住房难,如果把这些贫困家庭的问题放大变成全社会的问题,加以道德化,于是就变成天天在讨论穷人、富人差距的问题了。

  一旦道德化了,大家就无以复加地去关注,终形成道德问题去市场化。现在很多政府供应房屋的量,已经超过低收入人群所需要的量,于是导致保障问题福利化,福利问题更是去市场化。去市场化导致的结果是我们的价格完全失真,定价的标准就不是简单的供求关系了。比如说政府推出了大量的廉租房、经济适用房、两限房、贴租房等,这一堆东西定价都不是简单的供求关系。现在由政府来主导定价,不是市场主导定价。

  《浙商》:据您的了解,目前房地产企业和整个行业的真实现状是怎样的?

  冯仑:这个市场已经变成了非市场化。比如企业买了土地,必须先一次付清50年或是70年的租金,但如果企业在两年内不开发,便要收回,这等于我租的东西的权利得不到保障。其次,企业买到的土地如何使用,也要受到政府的限制。第三,房地产企业售楼快,社会叫你“炒房”;售得慢,说你“囤地”。更重要的是,当你还没有做完一项工程,政府就得让你先缴税,包括所得税;如果你赔钱了,还不给退税。所以,我们大家可以发现,万科去年的财务报表很有意思,70亿的税,40亿的利润。从细节来看,这已经不是市场行为了,跟市场没有关系了。

  《浙商》:您觉得接下来的几年,这个行业会趋于怎样一个走势?

  冯仑:中国的房地产业在未来的三年之内,住宅这部分会在低价位巨量成交。总体而言,交易量会增加,但价格不会有所上涨。因为去市场化的结果一定是普遍的短缺和平均的低水平。

  《浙商》:在今年的全国“两会”上,我们听到很多房地产开发商对政府所提出的一些建议,比如说降税,或者取消一些相关的税赋,您对政府有什么样的要求?

  冯仑:我没有任何要求,我们做企业的,只要看清楚问题,找到我们生存的地方就行了。因为这个问题已经被道德化,已经不容讨论了。这就是目前作为我们企业对于生存环境感困惑的地方。

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