地产库存去化的起点

2019-08-16 18:54:41 来源: 丽水信息港

地产:库存去化的起点 2015-12-14 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事件:12月14日,中共中央政治局会议召开,对2016年经济工作进行了分析研究,其中,与房地产相关的包括:1)明确化解房地产库存,要通过加快农民工市民化;2)再次强调户籍城镇化率; )重视计划生育。

存量房产28万亿,确实能够消化按照国家统计局自1998年房改以来的数据,当前已开工未销售的全行业库存为28亿平方米。作为对比,我们估算全行业住房面积为160亿平方米,对应的户籍人口人均居住面积约 平方米,低于正常的应有的 5平方米,也即即便按照仅有的4.9亿户籍城镇人口,当前的人均居住面积也仅基本满足需求。

而目前,常住人口口径的城镇人口有7.5亿人,较户籍人口口径多出2.6亿人,按照当前的库存测算,人均面积只有10平方米,即便考虑到有大量人群会因为极低的租金收益率而选择租房,这样的需求也是可以通过提高住房自有率来消化这部分库存。

但自然消化时间过长,大量开发商将面临资金链风险以上库存按照当前的销售速度,对应的去化周期约 年,考虑到未来的需求增长概率并不大,所以从时间上,库存去化存在较大困难。同时,由于地方政府的土地出让仍将继续,所以,要在十三五规划中的5年内化解,难度将继续提升。

今年因为利率市场化,使得开发商的资金成本大幅下降,当前新增贷款利率可以在7%左右,上市公司的利率更低,但若考虑5年的库存去化,则有平均 年的债务期,那么对应的财务费用总计也达到了21%,而目前房地产行业的毛利率水平回落到25%左右,因库存去化变慢带来的利息费用支出,将对大量开发商带来极大挑战。

提高户籍城镇化率是一种方式,但终还得需要其他政策支持我们在2016年年度策略报告中做过非常详细的分析,提高户籍城镇化率是提高住房自有率的措施,因为中国的户籍管控,使得教育、医疗等公共服务需要依靠户籍来解决,而不能跨区域进行,所以提高户籍城镇化率就相当于固化了人口流动,自然就会增加住房自有率。

然而,依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价,存在一定的风险,所以,我们认为,未来还需要其他政策支持,而在这之中,可以依靠的预计将集中在金融创新领域。同时,本次会议提到了“市场出清”、“保持有效投资力度”等,对房地产在十三五规划中的政策存在一定预期。

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